Korábban készítettem egy írást, amely a szinglik lakásvásárlási esélyeivel foglalkozott, ez itt olvasható: Hogyan jut lakáshoz aki szingli?

A mostani írás azoknak próbál meg segíteni, akik már megtalálták a társukat. De önállóan is hasonló gondokkal küzd az ember, csak talán ketten könnyebb. Legalábbis a jövedelmi viszonyok banki vizsgálatánál jól jön, ha két kezdő fizetést össze lehet adni.

Ha az albérletre szánt pénzből a saját lakásunk hitelének havi részletét ki tudjuk fizetni, akkor miért ne vegyünk lakást?

Lakásvásárlás állami támogatással

Vegyük sorra a lakásvásárlási lehetőségeket a fiatal pályakezdők szemszögéből. Teljesen ésszerű és elvárható dolog lenne az, hogy az állam segítse a fiatalok lakáshoz jutását. Vészesen csökken a népesség, a belátható népesedési adatok közelgő katasztrófát vetítenek előre: olyan mértékben fogy a magyar lakosság, hogy ha nem fogadunk nagyobb számban betelepülőket, akkor nem lesz, aki például a nyugdíjra valót megtermelje, befizesse a költségvetésbe azokat az adókat, járulékokat, amiből az ország egy magasabb szinvonalon működhetne. Évente egy kisebb város lakosságával csökken a népesség.

Ennek ellenére a korábbi lakástámogatási megoldások (szocpol, FOT, megelőlegezett szocpol, köztisztviselői hitel) 2009. júliusától megszüntek, a helyükbe lépő kamattámogatást pedig csak kevesen tudják igénybe venni. Főleg azért nem, mert túlságosan szigorúak a feltételek: például csak új lakás vásárlása és építése kapcsán lehet igényelni, valamint korszerűsítés lehet a hitel célja maximum 5 MFt erejéig. Nézzük, hogy kik azok, akik jogosultak a kedvezményes kamattámogatott kölcsönre:

- 18-35 év közötti fiatalok (gyermek nélkül vagy max egy gyermekkel)
- 18-45 év közötti nagycsaládosok (2 vagy több gyermekkel)
- hitelfelvevő lehet még külföldi személy (EU állampolgár vagy harmadik országbeli bevándorolt, illetve letelepedett személy)
- a vásárolni kívánt új lakás bruttó vételára (telekár nélkül) max 25 MFt (Budapesten, megyei jogú városban), 20 MFt (egyéb településen) lehet
- igényelhető kölcsön max 12,5 MFt Budapesten, megyei jogú városban, 10 MFt egyéb településen
- kamattámogatás a futamidő első 20 évére jár
- támogatott kölcsönt azokra az új lakás vásárlásokra lehet igénybe venni, amelyekre a végleges adásvételi szerződés megkötést követő 120 napon belül lehet felvenni a támogatott hitelt.
- az ügyletben résztvevőknek nem lehet korábbi állami támogatású kölcsönük vagy azt vissza kell fizetniük. Nem lehet továbbá lakóingatlan a nevükön, de lízing ügyletük és használati joguk sem lehet...

A kamattámogatás mértéke:
6 gyermektől 70%
5 gyermek 64%
4 gyermek 59%
3 gyermek 55%
2 gyermek 52%
0-1 gyermek 50%

Egyedül élők is igényelhetik!

Nem olyan régi a jogszabály, még a bankok is csak szokják az új feltételeket. Sokan elsiklottak afelett, hogy építés és új lakás vásárlása esetén sávos a támogatás (gyermekszámtól függően) és gyermektelen egyedülálló is igényelheti!!! És ez nagy dolog, mert végre a szinglikre is gondoltak.

A hitel futamideje max. 20 év. Minél több gyermeke van a családnak, annál magasabb kamattámogatásra jogosult, és a legmagasabb kamattámogatás mérték 6 (vagy több) gyermek esetén érvényesíthető.
Korszerűsítésnél max 5 MFt lehet a hitel összege.

A kölcsön futamideje alatt a szülők 45 éves koráig született (örökbe fogadott) további gyermekek esetén a gyermek születését a bankban be kell jelenteni és ezt követően 2 hónappal a kedvezőbb, új kamattámogatás lép életbe. A kamattámogatott hitel kamata és egyéb járulékai együttesen a 6%-os mértéknél nem lehetnek alacsonyabbak.

Állami kezességvállalás

Minden bizonnyal sokan hallottak már a Fészekrakó programról, bár már ez sem a régi, változtak az igénybevételi feltételek 2009-ben. A konstrukció lényege az, hogy az állam készfizetői kezességet vállal azon forint alapú hiteleknél, ahol az igénylők megfelelnek a támogatási feltételeknek.
A kezességvállalás a lakásvásárláshoz felvett hitel azon részére vonatkozik, amelyre az ingatlan nem nyújt fedezetet. A fentiekben megfogalmazott feltételeken túl elvárás, hogy a lakás telekár nélküli bruttó vételára nem haladhatja meg Budapesten, megyei jogú városban a 15 MFt-ot, egyéb településen a 12 MFt-ot. Egyszeri 2% kezelési költséget kell megfizetni a garantált hitelrészre vonatkozólag.

A lényeg: önerő és magasabb jövedelem kell a lakásvásárláshoz

Ezt mindenki tudja, de akkor mégis hogyan lehet kezdő fizetés mellett lakást venni? Minden az arányokon és a részleteken múlik, de kétségtelenül egyre nehezebb ezt a feladványt megoldani. Egy biztos, hogy az új kamattámogatott hitelek esetében is kell legalább 25% önerő és magas, igazolt jövedelem....

A jövedelem elvárás két okból fontos. Egyrészt, mert magas a hitel összege, ezért a havi részlet is magas. Másrészt a bankok önszántukból is, de a jogszabályi változások miatt is egyre magasabb jövedelmet várnak el a hitelfelvétel során. Vannak és lesznek is bankonként eltérések, de a június 11-én életbe lépő szigorítások célja az, hogy minden hitelfelvevőnek legyen egy "hitelezhetőségi limite", ami összegszerűen határozza meg, hogy adott jövedelmi helyzetű hitelfelvevőnek mennyi lehet a maximális hiteltörlesztése.

Megoldás lehet a lakáslízing

A kamattámogatott lakásvásárlási hitel mellett létezik egy másik megoldás is a lakáslízing. A lakáslízing akkor lehet jó megoldás, ha a fentiekben említett támogatásokat nem tudja/kívánja a lakáshoz jutás kapcsán a fiatal pár igénybe venni. A lízing előnye a hitelhez képest az, hogy 5%-kal kevesebb (20) önerő is elegendő forint finanszírozás esetén. Új lakás esetén az ÁFA összegét nem kell megfinanszírozni, tehát kedvezőbb lehet a havi részlet. A maradványérték alkalmazása is segíthet a fiatalokon, mert ez is a havi fizetnivaló csökkenését segítheti.

Lássuk a konkrét számokat

Ha az ifjú pár egy 14 MFt értékű lakást szeretne vásárolni, akkor ezt kb. 250-300 eFt induló költséggel és havi 80-90 eFt-os törlesztőrészlettel meg tudja tenni a minimális 20-25%-os önerő megléte esetén! A futamidő 25 év, a hitel és a lízing között jelenleg alig mutatható ki különbség (az 5% önerőn felül), mivel a lízing esetében is megnövekedtek a jövedelmi és önerő elvárások a korábbi elég laza feltételekhez képest. (A válság előtt önerő nélkül, a törlesztést meghaladó jövedelem esetén már lehetett lakáshoz jutni.)

A szükséges jövedelem ehhez az ügylethez kb. 200 eFt. (Tehát a kettőjük nettó, tehermentes jövedelme ennyi kell hogy legyen.)

Új vagy használt lakást?

A lakásvásárlásnál a bankok kiemelten kezelik azokat az építkezéseket, ahol a kivitelezést is ők finanszírozzák. Ilyen esetben könnyebben vállalják a magasabb arányú finanszírozást, ha látják, hogy megfelelő jövedelemmel és egzisztenciával rendelkezik az "ifjú pár". A használt lakásoknál általában szigorúbb az értékbecslés, gyakran érezzük valós érték alattinak a bank által figyelembe vett fedezeti mértékeket....

Általában véve is igaz, hogy új lakásnál magasabb önerőre számíthatunk, de az új lakás nagyon drága. Vegyünk akkor inkább olcsó, használt lakást, aztán később cseréljük le jobb minőségüre, indulásnál a lényegre koncentráljunk, hogy legyen végre önálló lakásunk. Ha olcsóbb lakást nézünk, akkor kevesebb önerővel is tudunk vásárolni.

Leromlott állapotú használt lakást vegyünk

...majd vegyük fel a korszerűsítésre igényelhető maximum 5 MFt összegű kamattámogatott hitelt. Ennek az igénybevétele egyszerűbb, mint a támogatott lakásvásárlási hitelé. Csak arra kell nagyon odafigyelnünk, hogy mire tudjuk a hitelt fordítani, mert igazolnunk kell azt, hogy korszerűsítésre használtuk fel a hitelt!

"Korszerűsítés a lakás komfortfokozatának növelése céljából víz-, csatorna-, elektromos-, gázközmű bevezetése, illetve belső hálózatának kiépítése, fürdőszoba létesítése olyan lakásban, ahol még ilyen helyiség nincs, központosított fűtés kialakítása vagy cseréje, beleértve a megújítható energiaforrások (pl. napenergia) alkalmazását is, az épület szigetelése, beleértve a hő-, hang-, illetve vízszigetelési munkálatokat, a külső nyílászárók energiatakarékos cseréje, tető cseréje, felújítása, szigetelése." - Pontosan idéztem, hogy senkiben sem legyenek kétségek: ez nem lakásfelújítási hitel, alapvetően nem tapétázásra és festésre, fal áthelyezésére vehető fel.

A korszerűsítés része az ehhez közvetlenül kapcsolódó helyreállítási munka, a korszerűsítés közvetlen költségeinek 20%-áig. E munkákhoz csak az építési termékek műszaki követelményeinek, megfelelőség igazolásának, valamint forgalomba hozatalának és felhasználásának részletes szabályairól szóló rendelet szerinti megfelelőségi igazolással rendelkező termékeket lehet felhasználni.

A nyílászárók cseréjénél, a fűtés korszerűsítésénél a pályázati lehetőségeket is érdemes átböngészni, valamint megnézni a helyi önkormányzatnál lévő támogatási lehetőségeket.

Összefoglalva

Tehát összefoglalva a legfontosabbakat. A kamattámogatásos hitel jó lehetőség, ha valaki igénybe tudja venni, akkor ne hagyja ki. Azonban ez csak új lakás vásárlásánál jöhet szóba vagy korszerűsítésnél. Véleményem szerint nagyon rossz állapotú a hazai lakásállomány, ezért a lakások felújítását célszerű lenne jobban ösztönözni, de addig is vegyük igénybe azt a lehetőséget, ami adott.

A szülői segítség a legfontosabb

Sajnos a lakáshoz jutás a rendszerváltást követően nem lett könnyebb a fiatalok számára. Viszont nekik a saját példájuk alapján kellene megtanulniuk, hogy a gyermekük lakásvásárlására már akár annak megszületésekor gondolni kell és folyamatos megtakarítással az alacsony jövedelmi helyzetben lévők is tudnak a gyermekeiknek segíteni, ha akarnak és elég fegyelmezettek egy 10 éves (vagy azt meghaladó) megtakarítási program végig viteléhez.
Különben a gyerekünknek nem tudni, hogyan lesz lakása.

Milyen megtakarítási programokat vehetünk igénybe?

A jól kiválasztott életbiztosítással egybekötött befektetések (unit-linked) is jó megoldást jelenthetnek, amennyiben odafigyelnek a befektetés kezelésére, mindig a megfelelő terméket választják a megtakarítási csomagban. Tíz év alatt egy évi 240 ezer Ft-os rendszeres megtakarítás is alaphangon 4,7-5,5 MFt, lakásvásárlásnál önerőként felhasználható pénzt jelenthet. Igaz, hogy ennek értékéből az infláció sokat elvisz, de magasabb éves megtakarítással vagy az általam minimumként figyelembe vett kamatnál magasabb hozam elérésével azért ez a befektetett összeg jóval magasabb is lehet.

Másik - sokkal kiszámíthatóbb - lehetőség egy 8 éves Lakás-takarékpénztári megtakarítás. Ekkor a maximális havi 20 eFt-os befizetéssel számolva van a végén 2.576.000 forintunk. A kedvezményes hitelfelvételi lehetőséggel is élve 6.250.000 Forintot tudunk Lakáscélra felhasználni a nyolc éves program végén.

De bátran kijelenthetem, hogy szinte bármilyen megtakarítási forma sikerhez vezet, csak kellő idő (minél hosszabb futamidő) és kitartás legyen hozzá!

További hasznos cikkek: www.bankweb.hu

Lakásvásárlási hitel felvételéhez kérje segítségünket: dr.Tatár Attila 20/263-6886 vagy info@bankweb.hu